ゆとりをもって債務整理が行えるということでここ数年主流になりつつある任意売却、債務者側のメリットが大きいシステムではありますが、残念ながらすべてのケースで任意売却に移行できるわけではなく、物件の状態などによっては競売以外には選択肢がない、という状況になってしまうこともあります。任意売却が可能になるケースとそうではないケースについて具体的に見ていきましょう。
・債権者の同意が得られている
任意売却は、債務者のみの一方的な意志では実行することはできません。任意売却にあたってはまず債権者の同意を取り付けておく必要があり、その確証が公的文書として得られないかぎりは任意売却手続きを進めることはできません。
現実のケースを見ると、債権者が単独の場合は比較的簡単に同意が得られるようですが、一方で、ひとつの不動産物件に対して複数の債権者が存在する場合はすべての債権業者の協力を得ることは難しく、仮にすべての同意が得られたとしても売却までにかなりの時間がかかってしまう、ということになるようです。
・物件の保存状態が良い
任意売却によって住宅ローンが相殺できるのは、物件をローンの残債以上の価格で売却することができるからです。債権者側にとっては、任意売却よりも強制的に物件を売却して借金を回収できる競売のほうがよりメリットが大きく、債務者のほうもそのことを考慮したうえで「この物件なら高く売れますよ」ということを証明し、説得する必要があります。
そのためにはまず、普段から物件をきれいな状態に保っておく必要があり、壁の変色やほこりの蓄積などをこまめに取りのぞいておくだけでも住宅の資産価値は保たれます。
・住宅ローンを長期間滞納していない
住宅ローンの返済が長期間にわたって滞納されている物件については、原則として任意売却に移行することができず、競売物件として処分されることになります。
目安として、住宅ローンの返済が半年以上滞り、なおかつ将来にわたってもコンスタントに返済をつづけることが困難であると判断される場合には任意売却よりも競売のほうが優先的な選択肢となり、債務者側の選択の余地がせまくなっていきます。
同じ不動産物件でも、任意売却と競売では最終的な売却益が3倍以上も変わってくることがありますので、物件の購入時から将来にわたっても無理なく返済をつづけられる住宅ローンをシミュレーションするなど、先を見越した返済プランを組み立てることがポイントになります。