住宅ローンを長期的にゆとりをもって返済していきたいと考えている方にとって、任意売却は非常に親切なシステムであると言えますが、住宅ローンが残っているからといって必ずしもすべてのケースで任意売却が認められるわけではなく、場合によっては選択肢がかぎられるケースもあります。
・任意売却と競売は両立できる
現在、ほとんどの不動産業者が任意売却の仲介を受けつけており、平均でおよそ半年以内に一連の売却手続きが完了し、住宅ローンを相殺することができます。ただし、任意売却を受けつけておらず、競売でのローン完済のみを受けつけているところもありますので、あらかじめ金融機関と不動産業者に確認を取る必要があります。
物件の売却手続きが開始されてから3〜6ヶ月が経過しても住宅ローンの完済に達しない場合、債権者は競売に並行して裁判所に申請書を提出し、より確実に物件を処理するためのアプローチを考えます。
また、競売期間中であっても入札が実際に行われるまでは任意売却に切り替えることが可能ですが、入札開始日より約1カ月後に買い手が見つからなければ変更が認められることはありません。債権者が単独である場合は、期限直前でも任意売却に応じてもらえる可能性がありますが、複数の債権者がいるケースでは売却交渉が難航する可能性がきわめて高いと言えます。
・管理費と任意売却
アパートやマンションに関わる費用としては、
1、管理費
2、修繕積立金
3、駐車場使用料
などがあります。ただし、管理費および修繕積立金については、競売であれば新規の買い手に費用を請求することができるため、実際の売却手続きにおいては大幅なコスト節減につながります。
一方、任意売却の場合、基本的にそれらの費用については売り手側が負担することになり。結局、その分だけ売却費用が上乗せされてしまいます。
・連帯保証人と任意売却
現行の法律では、連帯保証人がいる状態でも任意売却の手続きを行うことは可能です。しかしその場合には、保証人の協力と信頼関係が重要になります。
保証人は、ローンの債務不履行時に代理返済を求められるため、保証人は契約時に債務者の経済状況を細かく把握する必要があります。
もちろん、本来であれば債務者側にすべてのローンを完済する義務があり、できるかぎり連帯保証人に影響が及ばないように綿密な返済プランを組み立てておく必要があります。
債権者が任意売却を認めた場合、保証人は、売却が完了した後、残債の返済について債務者と協議しなくてはなりません。保証人は法的に見ると債務者と同じ立場にあるので、債務者と同様の返済方法や返済額が原則的にはもとめられますが、実際には相対的に債務者よりも連帯保証人の返済責任のほうが軽くなる傾向があり。資産を売却したり、不動産に新たな抵当権を設定して返済を要求されるなど、強制的な取り立てに遭うケースはきわめてまれであると言えます。
ただ、連帯保証人は法的には非常に重い立場であり、場合によっては人生そのものを左右されてしまう可能性があることを充分に理解しておきましょう。
・保証人と連帯保証人の違い
保証人と連帯保証人との間に大きな違いはありません。連帯債務者とは、1つの不動産に対して1つの債務を負う所有者のことです。たとえば、夫と妻が夫婦の自宅を購入する場合、所有権は夫婦共有の資産となり、その場合、夫と妻の両方がローンの全額を返済する義務があります。一方、連帯保証人の場合は債務者個人に対して共同債務保証を行うため、究極的なケースでは債務者個人に返済義務はありません。万一債務者が債務不履行に陥った場合、連帯保証人は債権者の請求があれば本来の債務者に代わって残りのローン残高を弁済していかなくてはなりません。いずれにせよ、債務者が返済を遅延した場合、すべての連帯保証人は債務者と同じ返済義務を負うということであり、連帯債務者の場合は住宅ローン控除を申請することができますが、連帯保証人にはそれが認められません。