よくあるご質問
税金や住宅ローンの滞納による「競売」を回避する方法！
住宅ローンの返済が困難な状況に陥った場合、債権者（各金融機関・抵当権者）との合意の上で、債務を整理し、「競売」で処理される前に不動産を任意に売却することです。
税金や住宅ローンの滞納が続くと、債権者は「競売」の申立てを行います。
これをそのまま放置すると手続が進み、ご自宅が「競売」にかけられ、落札され裁判所の決定が下ると、ご自宅の所有権を失います。
つまり、ご自宅が他人の手に渡り、出て行かなければならなくなる、という事です。
もし、退去せず住み続けていると、不法占拠者として強制退去命令が出されることになります。
任意売却は、そのような強制執行される「競売」とは違い、自らの意思でご自宅を売却することができます。
さらに、一般の売却と同様の方法で販売される為、任意売却と知られずに売却が可能です。
債権者からの申立てを受け、裁判所が不動産を強制的に売却することです。
税金や住宅ローンの滞納が続くと、債権者は「競売」の申立てを行います。
これをそのまま放置すると手続が進み、ご自宅が「競売」にかけられ、落札され裁判所の決定が下ると、ご自宅の所有権を失います。
つまり、ご自宅が他人の手に渡り、出て行かなければならなくなる、という事です。
もし、退去せず住み続けていると、不法占拠者として強制退去命令が出されることになります。
３か月間は手紙による督促 ⇒ そのまま放置すると競売手続きに進みます。
３か月間は手紙による督促がくるだけで、電話による督促などはありません。
滞納期間３か月では競売にはかけられません。しかし、この期間に次のことを検討する必要があります。
①住宅ローンの支払い方法の見直しをする（ボーナス払い無しや、月額支払いを減額する）
②任意売却で自宅の売却をする
③弁護士を通して個人の民事再生手続きをし、月々の減額要請を裁判所にする
通常の住宅ローンは、６か月間延滞（住宅金融支援機構の場合で、一般銀行の場合には３か月で処理することもある）をすると期限の利益の喪失となり、債権が保証会社に移行します。
１か月分でも延滞し、電話などがかかって来たときには、居留守などは使わずに「誠意ある対応」をとってください。
消費者金融などから借り入れをして、住宅ローンの返済をすることは避けた方がよいでしょう。
さらに滞納が続くと、債権者が競売の申立てを行い、何もせず放置してしまうと「競売」になってしまいます。「競売」で落札されると、ご自宅から強制的に退去させられます。
滞納が続きそうだな･･･と思ったらまずはご相談ください！
ご相談は早すぎるということはありません。いつでも住宅再生支援協会にご連絡ください！
住宅再生支援協会では、各機関等との交渉を含めお手伝い致します。
税務署や役所などとの交渉を含め、解決へのお手伝いを致します。
例えば、「自己破産」をしても滞納した税金の支払義務は免責されません。
任意売却であれば、その過程で税金の滞納分も売却代金から清算することができます。
新たな生活をスタートさせるために、「任意売却」という解決方法があることを是非知ってください！
任意売却のご相談はフリーダイヤル0120-49-0003までお気軽に！
今回の滞納はなぜ起きてしまったのですか？
現状をしっかりと把握！任意売却という選択も視野に入れてください。
まずはしっかりと現状を把握してください。
滞納の理由はさまざまです。「たまたまうっかり支払い忘れてしまった」のか、「リストラされ収入が０になってしまった」、「病気や事故による入院」、「離婚」、「少し前から返済が厳しい状況が続いていた」など・・・その状況により深刻度は異なります。
通常住宅ローンは、滞納期間が６ヶ月を超えると期限の利益を喪失し、代位弁済・保証履行となります。
代位弁済・保証履行とは、住宅ローンを契約する際に同時にする保証契約に基づき、保証機関があなたに代わって、住宅ローンの残金を、借入先に保証人として全額支払うものです。
この場合、あなたの債務は代位弁済・保証履行を行った保証機関に移る為、その後は保証機関から一括返済するよう通知が届きます。
しかし、住宅ローンの月々の返済が困難になった為、代位弁済・保証履行となってしまったのに、何百万、何千万円もの残債を一括で返済するのは到底不可能なことでしょう。
催告書・督促状が届いたからといって、いきなり上記のような代位弁済・保証履行にはなりませんが、滞納が４ヶ月～５ヶ月続くと、自宅や勤務先にまで督促の電話が来たり、いわゆるブラックリストに載ってしまいカードが使えなくなったりすることがあります。
現状をしっかりと把握して、早い段階から任意売却という選択も視野に入れるべきです。
まずはお早めに、住宅再生支援協会までご相談ください！
「期限の利益」とは ⇒ 簡単に言えば、分割で支払える、という事です。
この利益を喪失するという事は、分割払いができなくなるという事で、つまり一括で支払わなければならなくなる、という事です。
具体的には、住宅ローンを組む場合、たいてい分割で20年、30年ローンなどを組みますよね。
住宅ローンをきちんと毎月返済しているうちは、銀行や債権者は何も言えません。約束通り支払っているので、当然のことです。
ところが、この支払いを滞納し、その状態が数か月続くと「期限の利益」を喪失してしまいます。
毎月きちんと分割で支払います、という約束を破ったことに対する処置、という事です。
そして、「期限の利益の喪失通知」が手元に届きます。そこには残っている住宅ローンをすべて一括で支払ってください、と書かれています。この通知が来てから慌てても遅いのです。
通知後は分割での支払いは受け付けてもらえません。その場合選択肢は以下の３つです。
①全額一括で支払う
②任意売却をする
③競売で強制執行される
「期限の利益の喪失通知」が届いても、あきらめるのはまだ早いです！
今すぐ、住宅再生支援協会までご相談ください！
「代位弁済」とは ⇒ 住宅ローンの滞納が続いた場合、ローンの支払い義務者に代わって、保証機関が残債を一括で支払うこと。
住宅ローンを契約する際に同時にした保証契約に基づき、保証機関があなたに代わって住宅ローンの残金を、借入先に保証人として全額支払います。
この代位弁済が行われるまでの期間は、公庫・銀行により様々ですが、住宅ローンを滞納してから大体3ヶ月～6ヶ月で代位弁済となります。
代位弁済後は、保証機関に債権が移ります。その為、保証機関が肩代わりした残債について、保証機関に一括で支払うよう請求されることになります。
申立てを受けた時期によりますが、まだ間に合います！
お手元に「競売開始決定通知」が届いて間もない場合は、まだ間に合います。
しかし、任意売却を行うのに残された時間はかなり少ないです。
「競売開始決定通知」が届いてから「競売」が実行されるまで、約6ヶ月しかありません。
この6ヶ月間で、債権者との交渉や、不動産の調査、販売活動などを行わなければなりません。
「競売開始決定通知」が届いた方、大至急！住宅再生支援協会までご相談ください！
本当です！新聞やインターネット等で競売情報が公開されます。
裁判所が競売の申立てを受け、事件番号を指定し、入札・開札期間などを公開することを「公告」といいます。
競売が開始されると、新聞やインターネット等で競売情報が公開されます。
その為、配慮のない購入希望者が自宅や近所に見にきたり、執行官による現況調査が入ったりすることで、近隣に知られてしまう可能性があります。
誰でも取得可能な登記簿謄本にも、競売開始決定について記載されますので、ご自宅が競売にかけられていることを第三者に知られる可能性があります。
いいえ！それは違います。
一番の違いはお金です！
売却金額はもちろん、引っ越し代の有無も含め大きく異なります！
引越時期や情報公開などのプライバシーについて、精神的負担もかなり異なります。
